我的 2023 总结，一个程序员与物业的对抗之路

前言

这个标题看似愤怒。甚至在发这个帖子的时候，我因为楼上一次次的装修扰民刚刚报完警，还在等待警察的到来。但这种操作我其实早就习惯了。所以此时毫无愤怒之感。2023 年马上就要过去了，在这个间隙，我总结一下这一年一个中年程序员的经历。顺便把今年做的小产品介绍给大家认识。

我做了一个小程序。slogan 很直接，就是“为业主服务”！如果不是避免过于暴躁戾气太重，我甚至想将 slogan 改为“去你妈的狗屎物业”！

我自己的房子买来接近 10 年。一直未曾装修。所以这些年一直在外租房。 在疫情之前，我并未对物业的服务有过什么太深的感受。因为白天基本都在公司度过，所以每天都会加班到半夜两三点才回来。第二天一大早就又去公司。基本接触不到物业。

2020 年疫情开始，有大量的时间呆在家里。从这时候开始开始频繁的接触到物业。这时候也开始发现大量物业与业主之间的矛盾，而且类似矛盾极其广泛，形成常态。几乎任何小区都有类似的问题。

矛盾

老旧小区

1 ，老旧小区的物业。先从老破小说起。老旧小区的物业基本是个摆设。大家都知道有个物业，知道每年要缴纳物业费。但能感觉到的物业的工作就只是在门口放个保安。每天倒个垃圾。在小区停车交个钱。除此之外，完全感觉不到物业的存在。任何时候任何陌生人进小区，保安基本不会阻拦。小区停车场的钱到底交给谁了。业主对此也不关心。这些老旧小区一旦家里有什么问题，基本都是靠自己解决。因为他们完全意识不到这种事情可以去找物业。大家习惯了好像没有物业的存在。

当然，老旧小区的物业也有自己的困难。这个以后另聊。

2 ，大量老旧小区开始出现地面沉降造成的墙体裂缝，墙漆脱落，保温层破损，路面起伏，电梯老损，路灯不亮，绿化带荒废。据统计，北京城六区内建设与 2000 年及以前的老旧小区占比约六成，集中在城北的二环至四环之间。
其实针对这种情况，小区一般都有公共维修基金，维修基金一般存入各地建设主管部门开设的专户代管。但是动用维修基金有一套繁复的流程。首先是物业或业主提出使用建议；然后，需要三分之二的业主的业主或召开业主大会讨论通过；第三部，物业或者相关业主组织实施使用方案，需持有关材料，向相关主管部门申请列支；政府主管部门审核同意后，专户管理银行才会将资金划转至维修单位。
在这个过程中，业主协商或召开业主大会等环节，往往就卡住了。有数据显示，截止 2022 年底，北京累计的商品住宅维修基金达到 782.90 亿元，累计使用的数额只有 78.07 亿元，提取率不足 10%。还有很多城市低于这个水平，大量公共维修基金就锁在银行的账户里。

新小区

1 ，物业纵容。用我现在租住的这个小区为例。中海地产的一个项目。算是高档小区，盖起来没几年，因为几年疫情，所以这个小区的的入住率并不高。平时看到大多数房子都是未装修状态，空空荡荡。疫情结束后，前期买了房子的业主开始扎堆装修。所以出现了大量的非正常装修时间的扰民现象。比如大清早 7 点多装修，中午装修，晚上 9 点 10 点还在装修。周末也在装修。如果一栋楼彻底没人住，无论怎么折腾也基本不存在扰民现象。但我自己住的房子正好处于他们卖的比较好的一栋楼。已经有不少住户已经住进去了。所以这种装修扰民现象实在是闹心。

而且这不是偶尔扰民，几乎是每天。住进这个小区 1 年多。我因为扰民现象，找物业处理的次数不下 100 次。因为小区还有很多房子没卖出去，为了提高小区的入住率，物业基本上是刻意纵容这种装修扰民行为。所以找物业的上百次，基本什么作用都没有。最后我实在愤怒，在对方装修扰民的时候，砸了对方家里的装修。为此进了一趟派出所，甚至差点被拘留。

装修扰民看似是一个小问题，一部分装修业主经过沟通可能也都能顺利处理掉。但遇到我这种情况，新小区，加上物业刻意纵容，基本无计可施。

2 ，开发商承诺的没有交付。或者被欺骗。两个小例子，我住过的某个小区，窗户外是小区的游乐场。每天中午，下午一直到晚上 10 点 11 点，小孩的声音非常吵闹。问过房东，当时买房的时候，规划里是没有游乐场的，但是房子交付以后，发现门口被生硬的加了一个游乐场。因为这个游乐场方便了小区里的一些有小孩的住户，所以对于这个游乐场周边的住户来说，只能忍气吞声，如果提出自己的不满，可能会导致一些离游乐场很远的，事不关己但是自己家又有小孩的一些住户唱反调。所以基本不了了之。

另一个例子是曾经住过的世茂的一个小区，住户在买房的时候，规划有两个很气派的小区大门。结果房子交付以后，只有一个正门。小区的住户经过几年艰苦的维权。后面结果因为我搬了出去，也不了解。

3 ，物业不作为，在我们本地很大的有几万住户一个小区。物业公司不作为，基本不对小区进行日常维护。小区其实盖起来没多少年，但是进去看到的是破破烂烂的场景。像一个老破小。小区业主无论怎么维权，物业始终不理不睬，也继续不作为。最后小区业主报团准备成立业委会，从而可以换掉物业。但是物业通过盯梢，阻挠等等各种手段干扰。甚至物业开始和业主大家，闹的整个城市都沸沸扬扬。直到现在都没什么结果。

4 ，物业和业委会沆瀣一气。有的小区因为物业不作为，辛辛苦苦经过一两年的时间，终于成立了业委会。然后物业私下找到业委会的领导，承诺送车位，免物业费。最后业委会的领导原地解散业委会。业主几年的辛苦全部泡汤。大家也没有了重新再来的心气儿和精力。现在也是破罐子破摔。

5 ，物业的权利被无限放大。有的小区物业的权利被无限的放大，本来物业是业主的管家，是小区的管家。最后变成了小区的主人，对业主的态度是颐指气使。在小区里随便折腾。广告贴的到处都是。到处划分空间给出租给第三方。特别是疫情几年，物业基本成了执法单位，业主出小区需要老老实实的给保安汇报自己要出去做什么，见什么人。几点回来。疫情也才过去一年，曾经发生的各种新闻各位估计都还记得吧。

这是一个介绍我 2013 年做的产品的帖子，目前打了这么多字各位该看烦了，但事实上，物业的各种问题我仅仅是说了皮毛。太多问题存在了太多年。这里不再说太多。

疫情这几年我一直在想，有什么办法能解决这种问题？一直在想。想了几年。

最终，我的答案是：将矛盾公开。真正的由业主监督物业！

答案

所有的矛盾，一旦公开，基本是非就明了了。

我想到的解决业主和物业矛盾的方案，就是将业主的情绪公开。好的情绪和不好的情绪，都公开。公开的途径就是类似朋友圈的这样一个线上社区。

其实目前一些大的开发商(包括物业)都有自己的线上社区 app 。比如万科，恒大，碧桂园，中海，世茂等等。都有自己的 app 。app 里面基本都有一个类似社区的地方，供自己的业主在里面发帖交流。

但是这种由开发商自己搞的社区其实毫无意义。原因一，基本你在里面只能发一些无关痛痒的东西，一旦涉及到矛盾，可能就被开发商删除了。你的声音就消失了，他们把矛盾仅仅控制在你和对方之间，其他人根本不知道。这个矛盾最后能否被处理，由不得你。原因二，这种开发商自己搞的 app 。基本只能在自己的业主之间小范围使用，因为毫无公共扩散属性，所以基本连自己的业主使用的都极少。最后都成了僵尸 app 。

我的产品思路这时候也很明了了：做一个线上社区，业主可以在上面发布自己的内容。这些内容的展现不受开发商限制，业主可以看到自己小区里的所有帖子。也可以看到自己城市内其他小区的帖子。也就是说，一个业主与物业产生了矛盾，你的矛盾会被整个城市的人看到！

因为业主大部分可能都是中老年人，所以界面设计和体验都要极其简单。功能也不能太复杂。

为了方便迭代，传播和试错，我准备先用小程序试水。有了这个想法，第一个原型就出来了，长这样：

为了降低使用门槛，我将发布内容的页面尽量做的和微信朋友圈一模一样

到这里我把做好的小程序进行了小范围的测试。结果出乎意料，好评如潮！

问题其实显而易见，如下：

拿什么吸引业主来用？

这个问题其实到我发帖的此时此刻，都没有能彻底考虑清楚。
并不是所有业主和物业都有矛盾。
就算有矛盾，并不是所有矛盾的业主都愿意来这里。
就算愿意来这里，并不是所有业主都愿意将矛盾公开。
就算愿意来这里，愿意公开，如果小程序籍籍无名，也起不到督促物业的作用。
就算这个产品有点名气了，但如果一个产品里面的内容都是矛盾，都是充满戾气的，基本离死不远。

怎么办呢？
围绕这个这个问题。我做了一小部分迭代。

增加了发布内容的类型。比如活动，辩论。

这些解决了上面的问题了吗？好像并没有。毕竟 slogan 是“为业主服务”，而不是“去你妈的狗屎物业”。
目前仅仅是一些内容。内容本身的吸引力有限，绝大多数业主可能对内容本身并不感冒。

所以我的想法又来了，增加服务。

业主服务

1 ，在内容类型中增加拼团，比如马大帅家有 200 斤苹果需要卖，但它既不是商家，也没办法给一些平台供货，他就是一个小区中的普通业主。那么可以在社区里发布拼团。小区里的其他人可以看到马大帅在出售苹果。自己小区的东西在自己小区卖。拿货卖货都很方便。

由于线上交易需要办理增值电信业务许可证，所以目前这个功能仅在内部测试中，并没上线！

2 ，增加社区超人。所谓的社区超人，就是社区里有技能，也能给其他业主做出服务的一些人。比如张三会弹吉他，李四可以做保姆，月嫂。王五可以修电脑，马六会做烘焙。他们就都可以成为社区超人。然后只需要在小程序内展示一下，社区内其他人就可以联系他们，至于免费或者付费，他们自己去商量。

上图了：

其实可以围绕业主，可以做到的服务内容有很多。但因为我目前是独立开发者的状态，一个人需要做很多事情，进度缓慢。所以目前构思的东西有很多，但进度比较慢。

比如便民，商家服务，都在开发中。但是界面依然非常简单，会避免做成 58 同城一样的一锅粥。如果大家对这个项目感兴趣，之后我会针对业主服务这块单独做帖子进行扩展介绍。

继续问题：这些措施解决了上面那个网友提出的问题吗？可能解决了一点点。但并没有完全解决。其实还是没有提供任何一个业主必须来这里的理由。

而且，忘记了一个更重要的东西，项目的 slogan 是“为业主服务”，但我本来想表达的是“去你妈的狗屎物业”，那么怎么解决物业不作为的这个问题呢？

支持业委会

业委会是有权利替换物业的，事实上，在我做这个项目之前，调查过几十个小区的物业，他们对业委会基本都是忌惮的。最初我曾走过弯路，我想通过与物业的合作，能帮我快速的将这个小程序推广出去，但大部分物业给我的反馈是：合作可以，但是需要去掉业委会模块。

这让我更坚定了一个想法，就是可以暂时放弃和物业的合作，但一定要想办法找业委会合作。

如文章开头所说，有数据显示，截止 2022 年底，北京累计的商品住宅维修基金达到 782.90 亿元，累计使用的数额只有 78.07 亿元，提取率不足 10%。还有很多城市低于这个水平，大量公共维修基金就锁在银行的账户里。

而阻碍这些的原因，绝大多数原因是因为卡在了业主协商或召开业主大会等环节。所以也是问题的核心。

我们需要解决这个问题！

我做了两个措施：

对于没有业委会的小区，提供咨询群组，我们会寻找一些有经验的人帮助这些小区成立业委会。

对于已经成立了业委会的小区，业委会人员可以在社区内发布带有业委会标识的公告。可以发起业主投票，公示小区与第三方的签约合同，财务公示等等。

目前的投票功能还在紧张的开发中。

其他

除此之外，后台正在以 saas 的形式向每个小区，每个社区，每个业委会，甚至物业创建独立的管理中心。
我也试图以城市化运营的方式，增加合作城市的管理后台。将城市的运营分散运营给合作方。可能也会让我压力小一些。

对于独立开发者而言，设计，前端，后端，产品策划，运营，销售，尤其是 2023 年我个人以及家庭的一堆大大小小的事情。让开发工作变得比较缓慢。需要做到工作依然比较多。

设计稿经历了 5 到 6 次的迭代，每次迭代的设计稿包含接近 80 个页面。持续了 2023 年整整一年的时间。

但能否成功呢？完全不知道。我所谓的这个项目的成功是能保持盈亏平衡，能持续盈亏平衡下去能让这个项目更持久的运营下去。但问题也依然存在。如果需要做到为业主提供到价值，并且能为绝大多数业主提供价值，这个产品需要做的事情还很多。

但作为它诞生到现在的第一个阶段，2023 年的工作结束了。

2024 年将继续向前。如果有盈利，我会全职运营。如果不能盈利，我也将业余开发运营。

如果有朋友有兴趣一起运营，也可以联系我。不割韭菜，也不涉及费用，但希望拥有资源的朋友能帮助我们，或者和我们一起创造价值。

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